«ЩОДЕННИК КАПІТАЛІСТА»: Mietendeckel – як влада Берліну боролась з капіталізмом

Бюрократи ніколи не зможуть вирішити проблему краще за ринок. Особливо якщо саму проблему створили самі бюрократи. Влада Берліну спробувала боротись заборонами з підвищенням цін на нерухомість та оренду. Однак за рік так званий Mietendeckel відмінили через суди.

Привіт всім, мене звати Антон Павлушко і це чергова серія подкасту «Щоденник капіталіста». Я український експат в Німеччині буду ділитися з Вами своїми думками про економіку, історію та фінансові ринки.

Сьогодні ми поговоримо про нерухомість та як на ній заробляти. Останні років 10 в Німеччині зростають ціни на нерухомість. Десь більше, десь менше, але загальний тренд такий, що ціна за квадратний метр росте.

Цьому сприяло те, що поступово зменшувались відсоткові ставки. Отже в людей були на рахунку гроші, які не приносили відчутного прибутку. Консервативний інвестор починає шукати нові шляхи інвестицій. Так само зменшуються відсотки по кредитах на нерухомість. Інвестицій в бетон – логічне рішення для консервативних інвесторів. 

Завдяки своїй ключовій ролі в ЄС до Німеччини переїжджали мільйони трудових мігрантів. Більшість з них шукали свою долю у великих містах. Метрополії зростають, а будівельний ринок не встигає задовольняти цей попит.

До цього додається штучне підвищення стандартів будівництва, що здорожчує як будівництво нових квартир та будинків, так і ремонт старого житла.

А далі починається ринок. Зростає ціна нерухомості, це в свою чергу підвищує оренду плату. Якщо в банку можна було отримати 2-3% за депозит, то інвестиції у нерухомість більш ризиковані, отже інвестор закладав більший % свого прибутку. Відповідно зростала оренда, що призводило до того, що ще більше інвесторів дивилось на цей ринок. Так ціни росли ще більше.

Поступово на ринку відбулася консолідація активів, все більше великих гравців звертали увагу на ринок німецької нерухомості. «Консолідація»... це таке красиве слово. Німецькій державі та комунальним компаніям належали цілі райони по містах – держава контролювала частину житлового фонду по всій країні, щоб можна було забезпечити соціальне житло чи розподіляти квартири поміж чиновників.

Але є одне але. Рано чи пізно таке житло треба модернізувати, проводити санацію – це коштує багато. Орендна плата в такому житлі була мала – це такий собі важіль впливу на соціальну рівновагу в країні. Але таке житло треба було ремонтувати, або продавати. Держава не найкращий власник, то такі об’єкти залюбки скуповували приватні великі інвестори.

В Америці дуже розповсюджені так звані REIT – Real-Estate-Investment-Trust. В Німеччині з цим дещо складніше з юридичної точки зору і частина компаній, це колишні приватизовані комунальні компанії. REIT-и також є, але в більшості своїй це просто великі концерни, які активно працюють на ринку нерухомості і скуповують державні квартирні об’єкти, будують нову нерухомість, продають існуючу, здають квартири, ремонтують і т.п.

Поступово ціни на нерухомість почали зростати настільки, що компанії, що володіли квартирами почали відігравати все більше значення в економіці. Слово за слово, і у 2015-му році до німецького основного біржового індексу DAX включили компанію Vonovia – це знакова подія для всієї галузі.

Vonovia здає в оренду більше 355 тисяч квартир в Німеччині, так само вони активні в інших європейських країнах. Тобто дещо менше 1% населення Німеччині проживає в квартирах цієї компанії.

У 2020-му році до індексу DAX включили ще один концерн – Deutsche Wohnen – це ще 160 тисяч квартир. Тобто, вже 2 з 30 найбільших компаній в німецькому біржовому індексі були з галузі нерухомості.

Нерухомість дорожчає, зростає вартість активів таких компаній, поступово ростуть орендні плати, оренду так чи інакше платять всі – або сама людина, або держава переймає на себе квартирну плату. На зароблені гроші можна будувати ще більше нової нерухомості, оновлювати старий фонд і купляти все, що з’явиться на ринку. І також платити дивіденди десь на рівні 1-3%. Такі концерни зараз – це машини для друкування грошей. Cash machine!

Це бачить ринок, тому акції таких компаній зростають. Окрім двох великих концернів є ще десь 5-10 компаній меншого калібру. Не можеш купити квартиру щоб її здавати, купуєш акції компаній. І все було б гарно, але тут у справи втрутилась політика.

До влади в Берліні прийшли соціаліст-демократи, комуністи («ліві») та зелені – так звані «рот-рот-грюн» –  ця клієнтура залюбки бореться з капіталістами. Берлін не тільки столиця Німеччини, але і столиця лівацьких ідей в Німеччині.

В останні роки берлінська нерухомість дорожчає, поступово зростає орендна плата, все більше великих інвесторів заходили в місто.

У відповідь на це місцеві політики почали підтримувати протести проти великих концернів. Повсюди було видно заклики про націоналізацію нерухомості. Типові знайомі нам комуністичні лозунги – взяти все та поділити.

Зрештою на початку 2020-го року влада Берліна прийняла так званий – Mietendeckel. Mieten – оренда плата, Deckel – кришка (від сковорідки). За цим законом обмежувалась орендна плата.

За основу для обмеження взяли ціни за квадратний метр ще з опитування за 2012-13-й рік, а туди увійшли взагалі контракти за 2008-2012-й рік. Тобто навіть рівень порівняння був викривлений і практично відкидав ціни на оренду на десяток років назад.

Це зниження цін сподобалось виборцям, цілий рік раділи. А тут ще і почалась корона, і якось про Mietendeckel взагалі почали забувати. Про це не забули великі концерни, що почали боротись за свої права.

Ми повинні також сказати про те, що власники нерухомості – це не тільки концерни, а і звичайні заможні німці, що все життя копили щоб купити ще одну квартиру, щоб потім її здавати і з того жити. Тобто цілком нормальна поведінка інвестора. Отакі штучні рішення місцевої влади зламали плани також таким малим інвесторам.

Знову ж таки, що таке ціна квадратного метру на ринку? Якщо хочете, то це такий собі термометр чи градусник ринку нерухомості. У вас є термометр, ви можете з ним не погоджуватись , ви можете його не любити, але сенсу боротись з термометром нема. Іншої думки була Берлінська влада, що просто вирішила штучно обмежити ціни.

Цілий рік проти цього рішення проходили суди і от березні 2021-го року Федеральний конституційний суд визнав це рішення нікчемним. Тепер можна знову підняти квартирну плату, за минулий рік доведеться доплатити. І там мова йде про десятки мільйонів євро.

Концерн Vonovia відмовився від доплати за минулий рік. Вони не так сильно представлені в Берліні, тому можуть спокійно списати ці 10 млн євро втрат. Частина комунальних компаній також відмовилась від доплати.

А шведський концерн Akelius, що контролює 14 тисяч квартир в Берліні вони будуть вимагати гроші назад.

Інший концерн Deutsche Wohnen, що володіє в Берліні десь 110 тисяч квартир не може собі дозволити таку розкіш і вимагає доплатити. В середньому на квартиру це вийде десь по 430 євро.

Можна критикувати концерни за таку поведінку, але поставте себе на місце акціонерів. Ви проінвестували, а потім якісь місцеві бюрократи змінюють закони, як хочуть.

Минулого року я також грався з акціями компанії Deutsche Wohnen, але все одно оця невирішена ситуація відчувалась на ринку. Компанії не так активно росли і тема таких штучних обмежень вона постійно виникала, коли мова заходила про інвестиції у німецький концерни нерухомості.

Навіть зараз це питання ще не закрите, адже сама ідея штучного обмеження квартирної плати вона нікуди не поділась. Люди, що прийняли таке рішення на місцевому рівні, вже скоро можуть прийти до влади на федеральному рівні. І тоді вся ця гра почнеться з новою силою.

Якби влада реально хотіла вирішити цю проблему, то вона б сама будувала більше квартир, видавала більше дозволів на будівництво, стимулювала купівлю житла, зменшувала надмірні стандарти для будівельників і т.п. Але влада пішла шляхом популізму.

З точки зору довгострокового інвестора це погано – ми одразу згадуємо численні націоналізації на Кубі, Венесуелі чи 70 років Радянського Союзу. Гарно такі історії не закінчуються. Але з точки зору трейдера це чудово, бо це додає акції волатильності і на цьому можна більше заробити. З вами був «Щоденник Капіталіста» – тут говорять про гроші.

Аудіо-версію цієї статті ви можете прослухати як подкаст:

Ви також можете прослухати цей випуск на Spotify, Apple Podcast, Google Podcast чи скористатись сторінкою проекту на Anchor.

Це також може бути для Вас цікавим

«ЩОДЕННИК КАПІТАЛІСТА»: T-Aktie: народна акція для німців від Deutsche Telekom

25 років тому була приватизована німецька комунікаційна компанія Deutsche Telekom, акції якої тримали мільйони німецьких інвесторів. У найкращі часи ціна на акцію перевищувала 100 євро, але з часом обвалилась ледь не до 7 євро.

DAX – основний біржовий індекс Німеччини

Ранок фінансових аналітиків починається не з кави, а з перегляду численних біржових індексів зі всього світу: Dow Jones 30, NASDAQ 100, S&P500, Nikkei 225, Russell 2000, FTSE100, CAC40, EuroSTOXX50 та звичайно німецький біржовий індекс DAX40.

«ЩОДЕННИК КАПІТАЛІСТА»: HelloFresh – харчовий гігант, народжений корона-вірусом

Kochbox або "їжа з коробки" – це концепт, завдяки якому німецька компанія HelloFresh увійшла до найбільших компаній на німецькій біржі (DAX40). Під час пандемії послугами компанії почали користуватись мільйони людей по всьому світу. На відміну від інших foodtech-стартапів німці з HelloFresh стали прибутковими.

Блог про європейське IT

IT-UA-DE - блог про європейську IT-галузь знаходиться в тестовій фазі. Якщо у Вас виникли якісь питання по текстах чи пропозиції, то Ви можете написати авторам.


© 2018 ITUADE - новини та аналітика про європейську IT-галузь, вихід українських фірм на ринок ЄС